장위10구역 주택재개발 청약 사전 뽀개기 (6월.25')
출처: 장위10구역 주택재개발정비사업조합
안녕하세요? 주프림입니다. 오늘은 2025년 6월 청약예정인 장위10구역재개발에 대해서 정보 공유드리고 그리고 분석할 예정입니다. 최근 뉴스로 착공이 진행된다는 소식과 함게 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 함께 분석하여 한번 같이 보시죠.
출처: 리치고
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분양예정
장위10구역 주택재개발정비사업조합
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세대 수
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총 2,004세대 분양 1,175세대
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분양시기
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2029년 준공 예정
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시공사
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대우건설(주)
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동수
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22
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층수
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지하5층/35층
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주소
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서울특별시 성북구 장위동 68-37 일대
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용적률
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264%
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건폐율
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19%
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평형타입
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38㎡/45㎡/59㎡/74㎡/84㎡/101㎡/114㎡
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해당 매일경제 뉴스 기사를 보고 참고하였습니다. 용적률와 건폐율은 아래와 같이 out dated 로 보입니다.
출처: 장위10구역 주택재개발정비사업조합
출처: 장위10구역 주택재개발정비사업조합
분양될 타입별 세대수는 아래와 같습니다.
출처: 장위10구역 주택재개발정비사업조합
1. 주변입지
출처: 리치고
출처: 매일경제
장점
- 일명 장위뉴타운으로 전체 재개발 중에 있습니다. (출처: 매일경제)
- 북서울꿈의숲역이 예정되어있습니다.
- 돌곶이역이 5분 거리 내 있습니다. 상월곡역, 석계역이 인근에 있습니다.
- 인근 한천로 녹지와 북서울꿈의숲이 있습니다.
- 장위초등학교 초품아 수준입니다.
- 서울대학교사범대학부설중학교가 있고 장위중학교도 학군이 좋은 동네입니다.
- 84타입 이상이 많습니다.
출처: 장위10구역 주택재개발정비사업조합
단점
- 사랑제일교회가 단지 내 있어 어떻게 조성이될지 관건입니다. 단점이라기 보다 나중에 잘 어우르면 매매가 형성에도 도움이 될 수 도 있을 것 같습니다. 그리고 사랑제일교회를 다니는 분들께는 장점이겠네요.
- 사랑제일교회로 인해 단지 매매가가 낮게 측정되는것이 아니냐라고 하시는데, 음 그부분까지는 글세요 종교부지는 항상 있어야하고 어처피 단지 내 종교부지는 필수입니다. 뺄 수 없습니다. 즉 어떤 종교 시설이 오냐의 차이이지 단지 분양가에 영향은 없을 것 으로 봅니다. 왜냐하면 그런 논리라면 장위자이레디언트의 경우 안에 60세대의 아파트가 함게 재개발되지 않았는데, 과연 거주지역이 구분되어있는 것이 나을까요 아니면 종교부지가 있는 것이 나을까요?
2. 예상 분양가
출처: 장위10구역 주택재개발정비사업조합
최근 바로 옆 장위 1단지인 장위레디언트가 성공적으로 분양을 했죠, 그리고 그 옆인 푸르지오라디우스파크도 성공적으로 분양했습니다. 35평이 13.1억으로 거래되고 있습니다. 실제 청약 가격은 9.8억대였습니다. 무려 22년도 기준입니다. 따라서 평당 4000만원이 넘게 청약될 것으로 예상합니다. 최근에도 해당 조합원은 국민은행으로 부터 3000억원의 대출을 일으킨 것으로 알고 있고 이를 27년도까지 상환해야합니다. 평당 4200만원 정도 예측하면 아래와 같습니다.
45㎡: 20.9 평 : 8.77억
59㎡ : 25평 : 10.52억
74㎡: 31평 : 13억
84㎡: 34.9평 : 14.6억
101㎡ : 41.6평 : 17.5억
114㎡ : 48평 : 20.1억
3. 평면 배치도
출처: 장위10구역 주택재개발정비사업조합, (주) 에이비라인 건축사 사무소
4. 예상 청약조건
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자
- 만 19세 이상
- 서울특별시 거주자 우선공급
- 청약통장에 가입하여 1년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제(100%) 적용
5. 시세차익
기본적으로 분상제 지역이 아닌이상 시세차익은 보통 없습니다. 하지만 인근 청약과 시세차익을 비교하여 해당 분양이 얼마나 적정한지 계산은 할 수 있죠. 우선 제가 예상 분양가를 엄청 보수적으로 잡았습니다. 바로 평당 4000만원 이상이죠. 84타입 기준 장위동 장위자이레디언트는 13억에 거래되었으며 장위동 푸르지오라디우스파크의 경우 12억에 거래된 이력이 있습니다. 추세는 점점 증가하는 것 처럼 보이나 실제 입주권 거래를 보면 13억도 겨우 찍은 것을 알 수 있고 대부분 12억입니다.
그럼 장위10구역 재개발을 볼까요? 해당 84타입 기준 14.6억으로 계산하였습니다. 확장비 포함이라고 가정해보죠 ㅎㅎ 그럼 14억이라해도 대략 2억정도 보수적으로 차이가 나고 주변 장위레디언트와 1억차이가 납니다. 최근 분양되는 서울원 아이파크 그리고 동대문구를 보면 13억 이상은 기본인 것 같습니다. 따라서 시세차익은 없는 것으로 봅니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.