미아4재정비촉진구역 청약 사전 뽀개기, 평면도, 예상 분양가 (2월 25' 철거신고 예정)
출처: 미아4재정비촉진구역 주택재건축정비사업조합
출처: HDC현대산업개발
안녕하세요? 주프림입니다. 오늘은 2025년 2월 철거 신고 예정인 미아4재정비촉진구역에 대해서 정보 공유드리고 그리고 분석할 예정입니다. 이번에는 미아재정비촉진구역을 다뤄볼 예정입니다. 자료를 정리하였으니, 함께 분석하여 한번 같이 보시죠.
출처: 리치고
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분양예정
미아4재정비촉진구역 주택재건축정비사업조합
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세대 수
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총 493가국세대 중 일반분양 303세대
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진행상황
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2025년 2월 철거 신고 예정
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시공사
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HDC현대산업개발(주)
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동수
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6개
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층수
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지하4층/28층
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주소
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서울특별시 강북구 미아동(송천동) 1261번지 일대
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용적률
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266%
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건폐율
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21%
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평형타입
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52㎡/59㎡/74㎡/84㎡
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출처: 강북시 주거정비과
분양될 타입별 세대수는 아래와 같습니다.
52㎡ 타입 - 21세대
59㎡ 타입 - 172세대
74㎡ 타입 - 54세대
84㎡ 타입 - 230세대
이외 펜트형 4세대 테라스형 2세대 임대 10세대 등
84타입에 펜트형 59타입에 테라스형이 있습니다.
추진 경위는 아래와 같습니다.
- ′06.04.27. : 추진위 승인(동의율 : 54.5%)
- ′06.06.29. : 미아뉴타운지구 변경(확장) 지정
- ′10.03.18. : 재정비촉진계획 결정고시
- ′16.02.12. : 조합설립인가(동의율: 주택100%,주택外80.53%)
- ′16.11.02. : 촉진계획 변경 신청
- ′17.05.24. : 시구합동회의
- ′17.12.08. : 촉진계획변경(안) 주민공람
- ′18.01.26. : 구의회 의견청취 (찬성의견)
- ′18.02.08. : 촉진계획변경(안) 공청회
- ′18.05.08. : 서울시 도시재정비위원회 심의 (보류)
- ′18.09.04. : 서울시 도시재정비소위원회 자문 (조건부동의)
- ′18.10.23. : 서울시 도시재정비위원회 재심의 (보류)
- ′18.11.27. : 서울시 도시재정비위원회 수권소위원회 (수정가결)
- ′18.12.14.~′18.12.28. : 촉진계획변경(안) 재공람
- ′19.01.10. : 촉진계획변경 결정 고시
- ′19.09.10. : 서울시 건축심의(결과 : 조건부 의결)
- ′20.05.07. : 촉진계획(경미한)변경 결정 고시
- ′21.03.12. : 사업시행계획인가 고시
- ′21.10.02. : 시공자 선정(HDC현대산업개발)
- ′22.08.04. ~ ′22.09.26. : 조합원 분양신청
- ′23.01.10. : 관리처분계획 수립총회 개최
- ′23.12.08. : 관리처분계획인가 고시
1. 주변입지
출처: 리치고
장점
- 주변 상권이 좋습니다. 편의점과 GS슈퍼마켓, 홈플러스익스프레스 등 이마트 현대백화점 미아점 등 이 많습니다.
- 역세권이라고 볼 수 없으나 인근에 미아사거리역이 예정되어있으며 길음역, 삼양사거리역, 마이사거리역이 제일 가깝습니다.
- 미아뉴타운 일명 미아 재정비 촉진구역이 1,2,3,4 중 4가 진행되고 있습니다. 지도로 보시면 붉은 생기 전부 재건축 예정입니다.
- 인근 학원가가 많습니다.
- 서울 송천초등학교로 배정되는데 조금 멉니다 10분 거리에있습니다.
- 용적률과 건폐율이 낮습니다. 통상 용적률은 300% 미만이면 좋은 아파트입니다. 그 이상이면 벌집이라는 말이 나오는 것 처럼 외관부터 차이가 납니다. 건폐율도 30% 이하면 정말 넓은 것입니다. 보통 도시지역은 50 ~ 70%인데 333 기억하시기 바랍니다. 용적률 300% 이하 건폐율 30% 이하 제3종 주거지역 (주프림 공식입니다.)
- 학군도 너무 좋습니다.
- 근처 소아과도 있습니다.
출처: 호갱노노
단점
- 교통이 조금 복잡합니다.
- 모든 평형이 84타입 미만입니다
2. 예상 분양가
출처: 서울경제
출처: 미아4재정비촉진구역 주택재건축정비사업조합
인근에서 청약된 단지는 엘리프 미아역 1, 2단지가 있으며, 한화포레나미아가 있습니다. 33평 기준 한화포레나미아는 11.2억입니다. 물론 옆동네 장위동에 장위자이레디언트가 35평에 13.1억에 입주권이 거래되고 있긴합니다. 해당 정보를 고려하면 미아4재정비촉진구역의 평당 분양가는 84타입 기준 평당 3300부터 4000만원으로 예상합니다. 따라서 평당 평균 3600만원으로 계산한다면 아래와 같습니다.
52㎡ 타입 - 21세대 : 22평 기준 :7.92억
59㎡ 타입 - 172세대 : 9억
74㎡ 타입 - 54세대 : 30평 기준 10.8억
84㎡ 타입 - 230세대 : 34평기준 12.24억
이외 펜트형 4세대 테라스형 2세대 임대 10세대 등
3. 평면 배치도
아시다시피 저는 확장형만 제공합니다. 모든 평면도는 미아4재정비촉진구역 주택재건축정비사업조합으로 부터 참고하였습니다. 관련해서 먼저 52타입입니다.
52는 제 블로그에서 처음 다루네요
59타입입니다
74타입입니다
84타입니다.
4. 예상 청약조건
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자
- 만 19세 이상
- 서울특별시 거주자 우선공급
- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
5. 시세차익
당장 코앞 단지인 래미안길음센터피스와 롯데캐슬클라시아를 비교할 수 있습니다. 미아4재정비 촉진구역의 경우 바로 인근단지라서 시세차익 분석이 정확할 겁니다. 래미안 길음센터피스의 경우 14.5억 롯데캐슬클라시아 같은 경우 14.2억에 거래되고 있습니다.
미아4재정비 촉진구역의 경우 84타입 기준 12.24억이 예상되니 13억이라고 보수적으로 평가하여도 시세차익이 최소 1억으로 평가됩니다. 다만, 한가지 걸리는 점은 길음동이며, 해당 단지는 미아동이기 때문에 동차이로 시세차익이 없는것으로 평가될 수 있습니다. 실제로 미아동 래미안트리베라 1차의 경우 33평 기준 8.7억이니 동 차이로 갈리기 때문에 시세차익이 없다고 볼 수 있으나 해당 미아뉴타운의 가치는 올라갈 것으로 예상됩니다. 왜냐하면 현재 초중고 (영훈초, 영훈국제 중학교, 영훈고등학교) 무려 3개 학교와 거리가 가깝기 때문에 (초품아 수준은 미아3재정비촉진구역으로 예상됩니다) 가치는 있다고 봅니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.