성남금토지구 : A4블록 (신혼희망타운)청약 뽀개기 (1월 15일.25')
출처: 성남 금토지구 홈페이지
안녕하세요? 주프림입니다. 오래 기다리셨습니다. 모집 공고는 12월 31일에 했고 1월 15일 분양 예정입니다. 모두 새해복 받으시고 해당 긁을 읽으신 분들은 부디 청약되시길 기원드립니다. 성남금토지구: A4블록에 대한 정보 공유드리고자 합니다. 신혼특공에 대한 모든 정보를 최대한 금번 분석에 정리하였으니 참고바랍니다.
|
분양예정
성남금토지구:A4블록
|
|
|
세대 수
|
총 1,150세대 중 공공분양 766세대, 행복주택 384세대
|
|
분양시기
|
2025. 1. 15 (2027년 06월 입주예정)
(아래 사업공고문 참고)
|
|
시공사
|
한국토지공사(주)
|
|
동수
|
11 (아래 사업공고문 참고)
|
|
층수
|
지하1층/20층
|
|
주소
|
경기도 성남시 수정구 금토동 A4
|
|
규제
|
투자과열지구
|
|
평형타입
|
55㎡
|
출처: 매일경제
매일 경제 뉴스와 경기남부지사의 의견에 따르면 관련 공급 예정시기는 12월입니다. LH에서도 성남 금토에 대해서 21년도 부터 계획한 만큼 최대한 빨리 추진하고자 하는 것 같은데 아무래도 인근 판교 제2테크노밸리도 한창 공사중이라 함께 공사하는 것을 고려하고 있는 것 같습니다. 이번 공공분양에는 공유드릴 정보가 많으니 차근차근 보시죠.
무려 2달전 사업계획 변경이 승인되었습니다. 타 자료는 14개동으로 되어있는데 최신자료 기준 11개동입니다. 사업비도 감축되었구요. 사업기간도 27년 6월로 연장되었으니 3월입주가 아닌 6월 이후 입주로 예상하시기 바랍니다.
1. 주변입지
장점
- 판교제2테크노밸리도시첨단산업단지가 형성되고 있으며 인근 직장인의 경우는 정말 근처에서 근무할 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.
- LH다 보니 분양가가 매우 쌉니다.
단점
- 차가 필수이며 판교 특성상 주말에 사람이 적습니다.
- 판교역까지 꽤 멉니다. 인근 지하철이 없으며, 근처 문화시설 또한 적습니다.
2. 분양가
최근 성남 입주단지는 e편한세상금빛그랑메종5단지(공공분양)입니다. 평균분양가가 1,908만원에 호가하였으며 시세는 3,218만원입니다. 분양월은 19년도 05월 입주날짜는 2022년도 11월으로 정말 한참 공사비 인상 시작할 시기와 아파트 가격이 치솟기 시작할때 입니다. 최근 분양한 인천계양 A2 블록 사례의 경우 59㎡의 경우 3억 9470만~4억 2060만원으로 정해졌습니다. 이것도 슬픈게 21년도 사전 청약보다 20% 이상이 본청약이 오른 것 이였습니다. 가장 최신 분양된 인천계약의 민간 분양인 8월 계양롯데파크시티 1단지의 경우 59㎡ 기준으로 5억대를 기록하였습니다.
공공분양은 가격이 싼것이 장점이죠.. 따라서 이전 분양한 인천계양을 토대로 계산해보면 55㎡ 분양가는 5.5~5.9억정도 할것으로 예상됩니다. 그럼 평당가는
55㎡ 타입 - 24평형(81/3.3) : 5.5~5.9억
으로 예상됩니다.
예상과 비슷하네요 다만 확장금액까지 하면 6.2억이네요
3. 구조 분석
81/55㎡ 하나입니다. 방3개 욕실 2개 구조입니다.
4. 청약조건
1) 성남특별시 거주자만 가능
2) 성남시 2년 이상 거주자 또는 2년 이상 거주 예정인자의 경우 우선 공급 대상
3) 신혼부부(당연히 신혼희망타운이니까요)
신청 자격의 경우 아래 3중 하나
신혼부부: 혼인 중(혼인신고해야함) 기간이 7년 이내 또는 만 6세 이하 자녀입니다.
예비신혼부부: 혼인을 계획한 것을 공고일로 부터 1년 이내 혼인사실을 증명할 수 있는 경우 (혼인신고 해야함)
한부모 가족: 6세 이하 자녀를 둔 부 또는 모
4) 전매제한 3년 거주의무 3년.
5) 재당점제한 규제 10년
5. 시세차익
위 4. 투기과열지구로서 전매제한이 왜 8년거주의무 3년일가능성이 높은지 그에 따라 시세차익을 분석해보도록하겠습니다. 인근 A5단지인 판교테크노밸리중흥S-클래스가 33평기준 8억 9천됩니다. 이는 평당 2,696만원입니다. 금토동 평당가가 사실 아직 형성이 되어있지 않아 전매제한과 거주의무는 LH에서 정해줄 수 있으나 우선 분양이 된 판교테크노밸리중흥S-클래스가 이미 분양가를 설정한 채로 성공적으로 분양이 됐으므로 기준이 될 겁니다. 따라서 이번 성남금토지구:A4블록은 55타입 공급면적 81이니 24평형으로 5.5~5.9억예상분양가를 평당가로 계산한다면, 2,291만원에서 2,458만원 수준입니다. 따라서 (금토지구 A4 평단가/금토지구 A5 평단가*100) 84~91% 수준의 분양가를 인근지역의 주택매매가격으로 형성되니 전매제한이 3년 그리고 거주의무가 3년일 가능성이 매우 높습니다.
따라서 성남금토지구 A4단지는 LH에서도 시세차익이 있는 것으로 증빙한 셈이 될 수 있습니다. 다만 보수적으로 10%정도의 수익일 낼 수 있으니 대략 시세차익은 없는 것으로 판단됩니다.
6. 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품
(수익공유형 모기지) 안내
신혼부부들을 위한 모기지가 안내되어있으니 참고바랍니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.