당산동4가 e편한세상당산리버파크 청약 사전 뽀개기 (11월.24')

안녕하세요? 오늘은 11월 청약 예정인 e편한세상당산리버파크에 대한 정보 공유드리고자 합니다.

주요 추진경과로 보면 아직 일반분양승인이 안나서 언제 청약이 확정될지 잘 모르는 상황이긴합니다. 다만, 11월에 청약예정이라고 홈페이지에 공고하였으니.. 상대적으로 일찍 청약을 하여 돈을 땡기려는 것이 아닌지 싶습니다. 그럼 저와 뽀개보시죠.

분양예정 유원제일1차아파트 주택재건축정비사업조합
세대 수	총 550세대 중 일반분양 111세대
분양시기	2024. 11월 예정 (2028년 03월 입주예정)
시공사	디엘이엔씨(주)
동수	8
층수	지하3층/25층
주소	서울특별시 영등포구 당산동4가 91번지 일원
규제정보	분양가상한제 적용 지역
주차대수	720대 (대략 세대당 1.2대)
평형타입	44㎡/51㎡59㎡/65㎡/74㎡/84㎡

타입별 정보는 아래와 같습니다.

60㎡ 타입미만 - 418세대

60㎡ ~ 84㎡ 타입 - 165세대

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1. 주변입지

 

장점

• 거의 지하철 2개의 역을 10분내 도보로 이용할 수 있습니다 (영등포구청역 그리고 당산역)
• 당서초등학교로 배정되는데 매우 가깝습니다.
• 코스트코 롯데마트와 매우 가깝습니다.

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단점

• 주변이 노후화된 감이 없지않아 있습니다. 따라서 시세 유지가 인근 재건축 아파트와 함께 형성될 것으로 지켜봐야합니다.
• 교통이 번잡한 곳입니다.
• 서울 내에서 상위권 학교가 중학교 기준으로 25% 이내 들어오는 곳은 여의도중학교인데 3.6.km나 떨어져있습니다.
• 59타입 단지가 많습니다. 나중 시세 매매가 방어가 쉽지 않을 수 있습니다.

경로당, 보육시설, 문고(도서관), 어린이놀이터, 운동시설까지 커뮤니티는 적은 단치 치고 다양하네요. 장점입니다.

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2. 예상 분양가

 

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인근 양평동 1가 영등포자이디그니티가 분양가가 지금 11억 4500만원에 거래되고 있습니다.그 당시 59타입 기준 분양가가 9억 정도 했으니, 예상 분양가는 59타입 기준으로 13~15억될 것 같습니다. 따라서 예상분양가는 5800만원에서 6300만원예상합니다.

따라서 예상 평당 분양가는 6000만원 기준으로

44㎡ 타입 - 18평형가정: 10.8억

51㎡ 타입 - 22평형 가정 : 13.2억

59㎡ 타입 - 25평형 가정 : 15억

65㎡ 타입 - 27평형 가정 : 16.2억

74㎡ 타입 - 31평형 가정: 18.6억

84㎡ 타입 - 34평형 가정: 20.4억

으로 예상됩니다.

 

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3. 구조 분석

확장형 기준으로 평면도 안내드립니다. 타입별로 분리하였습니다.

 

 

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4. 예상 청약조건

- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자 (실질적으로 수도권 거주자에게 돌아가는 세대는 매우 희박하여 없을 것입니다.)

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것

- 세대주일 것

- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것

- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것

- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용

- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 및 추첨제(30%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 가점제 (80%) 및 추첨제(20%) 적용

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5. 시세차익

e편한세상당산리버파크 시세차익을 한번 비교해 보겠습니다. 특이하게 당산동4가 유원제일아파트 지금 e편한세상당산리버파크의 매매가 이뤄줬는데요. 30평기준 21년도에 12억 1000만원 24년도 3월에 9억 8000만원에 거래되었습니다. 따라서 21년도 기준으로 분양가 시세차익은 74타입 기준으로 6억입니다. 다만 21년도 매매가와 24년도 청약 분양가를 직접비교하기는 무리가 있는데요. 그래도 시세차익이 실현된다는 건 청신호입니다. 그 옆단지인 유원제일2차 아파트는 31평 기준 평균 13.8억입니다. 그럼 실질적으로 74타입 기준으로 4억정도 시세차익이 있다는 뜻이지요.

다시 돌아와서 84m2 비교한다면 유원 제일2차 아파트는 15억 9000만원에 거래된 이력이 있습니다. 당연히 조합원 분양권이겠죠? e편한세상당산리버파크 84m2가 20.4억임을 가정하면 시세차익은 보수적으로 4억으로 예상됩니다.

아쉽지만, 이는 당연히 분양권 기준입니다. 현재 인근 부동산에 34평형이 20억을 호가하는 단지는 없습니다. 아울러 영등포에 30평 또는 31평으로 설정되어있고 34평형매매가 있는 곳은 당산삼성래미안아파트입니다. 당산역 대장아파트죠? 무려 21년차 연식입니다. 실거래가가 17억 9000만원이니 20.4억으로 분양가가 형성이된다면 시세차익은 없는 것으로 생각됩니다.

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긴글 읽어주셔서 감사합니다.