안녕하세요? 주프림입니다. 오늘은 2025년 상반기 청약예정인 사당동 사당3동지역주택조합인 이수역 힐스테이트에 대해서 정보 공유드리고 그리고 분석할 예정입니다. 지역주택조합이라 사실 매우 조심스럽지만 그래도 최근 련대건설과 PF 승인 나면서 일반분양을 할 예정이기 때문에 함게 관련 정보 분석 그리고 자료 토대로 공유드립니다. 한번 같이 보시죠.
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분양예정
사당3동지역주택조합 "일명 이수역 힐스테이트" |
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세대 수
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총 927세대 중 분양 801세대 이중 일반분양 약 180세대
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분양시기
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2025. 상반기
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시공사
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현대건설(주)
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동수
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12
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층수
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지하4층/25층
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주소
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서울특별시 동작구 사당동 155-4 일대
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용적률
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270%
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건폐율
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28%
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평형타입
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54㎡/49㎡/59㎡/84㎡
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분양될 타입별 세대수는 아래와 같습니다.
이중 44, 49타입이 분양될 것으로 예상됩니다.
1. 주변입지
장점
- 총신대입구역과 매우 가깝습니다. 4호선과 7호선 역세권이며, 남성역 도보10분이내입니다. 사당역의 경우 15분 거리로 예상됩니다.
- 초품아입니다. 남성초등학교가 바로 앞입니다.
- 근처 녹지인 삼일공원이 있으며 동작구 보건소도 바로 앞에 있습니다.
- 하나로마트의 경우도 2분거리와 4분거리에 남서울농협 남성점 그리고 이수점이 있습니다.
단점
- 학군이 조금 아쉽습니다.
- 분양될 평형이 적은 평수가 많을 것으로 예상됩니다. 물론 59나 84도 있지만 매우 적으로 것으로 예상됩니다.
2. 예상 분양가
인근에서 디에이치 방배가 대단지로 분양했으며 앞으로도 래미안 원페를라가 청약대기예정입니다. 디에이치 방배의 경우 분상제를 찍었으며 해당 지역도 비슷하다고 판단됩니다. 아래는 디에이치방배의 분양가입니다.
따라서 44와 49 그리고 59 84까지 추측해보자면, 방배를 사당에 비교하는건 부적절 할 수 있습니다. 그리고 이미 청약이 끝났지만 제 소견은 방배디에이치는 이전제가 작성한 글과 같이 그렇게 아파트가 비싼 땅이 아닙니다. 반포 옆이고 고급 브랜드 단지라 분상제 적용한것으로 보입니다. 따라서 예상 분양가는 평당 6300만원에서 7100만원 예상해봅니다.
44타입 19평 기준 12.7억
49타입 21평 기준 14억
59타입 25평 기준 17억
84타입 34평 기준 22억
3. 평면 배치도
4. 예상 청약조건
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자 (수도권분들에겐 기회가 없을 것을 보입니다.)
- 만 19세 이상
- 서울특별시에 2년 이상 계속 거주자 우선공급
- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
5. 시세차익
사당동 사당3동 지역주택조합 재개발의 시세차익을 한번 볼까요? 사당에 청약된 곳이 없어 우선 인근 아파트 두곳을 비교대상으로 지정하였습니다. 한곳은 사당동 래미안로이파크 그리고 한곳은 사당동 두산위브트레지움입니다. 사당동 래미안로이파크의 경우 브랜드 아파트이며 입지의 경우 이수역 힐스테이트 (사당3동 지역주택조합)보다 안좋아 보이긴하지만 인근 지역에서 가격대가 제일 높습니다. 아울러 사당동 두산위브트레지움의 경우 남성역 역세권 아파트로 가격이 높아서 현재 사당동 인근에서 아파트 기준으로 제일 가까운곳은 사당 우성2단지와 곧 청약 예정인 사당3동 지역주택 조합 일명 이수역 힐스테이트가 될 것이므로 비교대상으로 가져왔습니다.
사당동 래미안로이파크의 경우 84타입 기준 32평 17억에 거래된 이력이 있습니다. 사당동 두산 위브트레지움의 경우 역세권임에도 불구하고 사당동 래미안로이파크보다 가격대가 낮은 16억 3500만원에 거래 이력이 있습니다. 사실 이보다 이수역 힐스테이트는 래미안 로이파크처럼 초품아와 역세권에 해당하여 입지적인 측면에선 정말 뛰어납니다.
그럼에도 불구하고 84타입 기준 22억이니 사실상 시세차익은 없는 것으로 평가합니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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