안녕하세요? 주프림입니다. 오늘은 24년 12월 10일 청약 예정인 삼선동2가 삼선5구역롯데캐슬 일명 창경국 롯데캐슬 시그니처 대한 정보 공유드리고자 합니다.
주요 추진경과보다 일찍 분양했습니다 예상은 25년 6월이였는데 빨리 승인을 받았네요. 그럼 관련 정보 저와 함께 분석하고 정리한 내용 보시죠
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분양예정
창경궁 롯데캐슬 시그니처 |
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세대 수
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총 1015세대 (임대세대 208세대)
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분양시기
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2025. 6월 (2027년 01월 입주예정)
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시공사
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롯데건설(주)
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동수
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19
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층수
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지하4층/18층
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주소
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서울시 성북구 삼선동2가 296번지 일대
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용적률
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229.47%
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건폐율
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25.38%
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평형타입
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39㎡/46㎡/59㎡/84㎡
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타입별 정보는 아래와 같습니다.
39㎡ 타입 - 115세대
46㎡ 타입 - 89세대
59㎡ A 타입 - 300세대
59㎡ B 타입 - 147세대
59㎡ C 타입 - 274세대
84㎡ 타입 - 274세대
이중 분양세대는 다음과 같습니다.
1. 주변입지
장점
- 거의 지하철 허브입니다. 저도 이런 입지는 처음봤는데.. 무려 6개 역으로 둘러쌓여있고 10분거리 역 2개 10분이상거리의 역이 3개나 있습니다. 역은 혜화역, 한성대입구역, 성신여대입구역, 보문역, 창신역입니다. 4호선, 6호선, 우이신설. 다만, 언덕이 있기때문에 걸어서 역까지는 쉽지는 않습니다. 그래도 엘레베이터가 설치되지 않을까요?
- 대학교도 많습니다.한성대학교, 서울대의대, 고려대, 성균관대 캠퍼스 투어나 산책도 좋을 것 같습니다.
- 초품아 입니다. 삼선초등학교가 단지 밖에있지만 삼선 SK뷰아파트와 함께 삼선초등학교를 둘러싸고 있습니다.
- 서울대의대 고려대의대 등 종합병원 심지어 대학병원이 20분 거리에 위치해있습니다. (당연히 차거리죠)
- 혜화역 대학로, 한성대입구역 먹자골목, 성신여대 먹자골목 상권도 좋습니다.
- 창덕궁이가깝고 근처 녹지가 많습니다.
- 서울과학고등학교, 서울국제고등학교 등 학군이 좋은 곳에 중심인 입지입니다.
- 언덕에 최고봉이라... 뷰는 좋지 않을까 싶습니다.
단점
- 주변이 노후화된 감이 없지않아 있습니다. 성북구 자체가 사실 종로보단 살기엔 좋지만 해당 시설 근처는 전부 주택가입니다. 그래도 성동구보단 집값이 올라갈 수 있는 여력이 있다고 생각합니다.
주민운동시설, 작은도서관, 어린이집, 경로당, 경비실 등 공동이용시설이 많네요.
2. 분양가
제가 예상한 분양가보다 1억 높게 나왔네요.
- 59A타입(54세대) - 10.81억
- 59B타입(97세대) - 10.97억
- 59C타입(218세대) - 10.57억
- 84타입(140세대) - 13.90억
3. 구조 분석
확장형 기준으로 평면도 안내드립니다. 타입별로 분리하였습니다.
59A타입 입니다
59B타입 입니다
59C타입 입니다.
84타입입니다.
4. 청약조건
- 서울특별시 거주자 및 수도권(인천광역시, 경기도)지역에 거주자 (실질적으로 수도권 거주자에게 돌아가는 세대는 매우 희박하여 없을 것입니다.)
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 서울특별시 거주자 우선공급
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제(60%) 적용
5. 시세차익
삼선동2가 삼선5구역롯데캐슬 시세차익을 한번 비교해 보겠습니다. 정말 입지는 좋습니다. 의료, 학군, 역세권, 관광까지 정말 좋습니다. 안좋은걸 찾기 힘든 동네입니다. 버스타면 교통이 막힌다는점 일까요?성북구가 오래된 동네고 비교적 나이드신 세대들이 많이 거주하고 있어서 그렇지만 그래도 정말 좋은 동네입니다. 삼선SK뷰는 동일한 초등학교를 품은 아파트라 비교해봤습니다. 33평 84타입 기준 삼선SK뷰가 12억 4000만원에 거래되었습니다. 삼선5구역롯데캐슬은 35평으로 2평이나 더 큽니다! 보통 34평인데 잘된것 같습니다. 그렇게된다면 35평 기준 13억 2000만원 정도 예상합니다. 인근 삼선푸르지오도 있습니다. 삼선푸르지오는 매매가가 31평형에 9억 4500만원에 거래되었습니다. 84타입인데 3평형이나 작군요. 그래서 매매가가 상대적으로 낮은 것 같습니다. 35평형 기준으로 계산해도 평당 2750만원이니 3을 곱하면 8250만원이니 10억 2750만원입니다.
다시 돌아와서 84m2 비교한다면 삼선5구역롯데캐슬 아파트의 분양가는 13,9억이니 시세차익 공식은 예상분양가 - 인근시세입니다. 당연히 미래에 분양될 예상분양가와 인근시세는 현시점이라 갭이 있습니다. 인근시세를 미래까지 계산하는건 주식도 못하는데 집은 가능할까요? 시세차익은 삼선5구역 롯데캐슬이 35평이니 계산한다면 시세차익은 보수적으로 없는 것으로 예상됩니다.
입지가 좋아서 아쉽습니다. 그럼에도 불구하고 제 의견은 해당 아파트에 대해서 긍정적입니다. 왜냐하면 입지가 정말 좋고, 사실 강북이 집값이 잘 안오르지만 마용성은 이미 많이 올랐습니다. 그나마 성북구가 그다음 타자라고 생각합니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
관련 정보는 롯데캐슬 시그니처 홈페이지를 참조하였으며, 이외 호갱노노, 네이버지도, 입주자모집공고문을 참고하였습니다.
투자의 책임은 본인에게 있으며 해당 블로그의 글은 청약에 대한 정보를 제공하기 위함입니다.
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